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INDAGINE SUL MERCATO IMMOBILIARE BELLUNESE 2024–2026
Prezzi, ribassi, portafogli e trasparenza: cosa raccontano i dati
Il prezzo di una casa non lo decide né il proprietario né l’agente immobiliare. Alla fine lo decide il mercato.
Eppure, da qualche tempo, abbiamo cominciato ad avere la netta sensazione che nel mercato immobiliare bellunese ci fosse qualcuno che, sui prezzi e sulle possibilità reali di vendita, non la raccontasse proprio tutta.
Una sensazione, però, non è una prova.
E proprio per questo abbiamo deciso di verificare.
A farci drizzare ulteriormente le antenne sono stati anche alcuni racconti ricevuti direttamente da proprietari di immobili, nostri clienti affezionati.
Persone che ci hanno riferito di essere state contattate da un’agenzia immobiliare — sempre la stessa, secondo quanto ci è stato raccontato — e di essersi sentite prospettare, in sostanza, un messaggio estremamente rassicurante:
«Il prezzo che volete realizzare non è un problema. Abbiamo già il cliente.»
Naturalmente può essere vero.
Un’agenzia immobiliare organizzata deve avere un database di potenziali acquirenti ed essere capace di incrociare domanda e offerta.
Ma, dopo oltre trent’anni trascorsi in questo mestiere, una domanda ci viene spontanea.
Se il cliente ce l’hai davvero già, perché non lo porti?
Se quell’immobile è già affidato a un’altra agenzia, perché non contattare il collega e proporre una collaborazione?
Un agente ha la casa.
Un altro ha il cliente.
Si mettono insieme le due esigenze, si tutelano venditore e acquirente e si conclude l’operazione.
Questo, per noi, significa collaborazione ed etica professionale cristallina.
Se invece il presunto cliente interessato diventa soprattutto l’argomento con cui convincere il proprietario ad affidare un nuovo incarico, allora qualche domanda è legittimo porsela.
E quando racconti molto simili cominciano a ripetersi, le domande aumentano.
Ma continuavano a essere soltanto domande.
Così abbiamo deciso di smettere di ragionare sulle sensazioni e di andare a cercare i numeri.
Il prezzo più alto è davvero la valutazione migliore?
Immaginiamo che un proprietario chiami tre agenzie.
| Agenzia | Valutazione proposta |
|---|---|
| Agenzia 1 | 180.000 € |
| Agenzia 2 | 185.000 € |
| Agenzia 3 | 220.000 € |
Quale scegliereste?
È umano essere attratti dai 220.000 euro.
Ma la domanda corretta non è «Chi mi offre di più?»
È «Quali immobili realmente venduti dimostrano che casa mia vale 220.000 euro?»
Perché un agente immobiliare non compra la vostra casa.
Deve trovare qualcuno disposto a comprarla.
Ed è proprio da questa semplice considerazione che nasce il cuore della nostra indagine.
Così abbiamo aperto il nostro archivio e messo in moto l’AI
Avremmo potuto fermarci alle impressioni e ai racconti ricevuti.
Abbiamo preferito controllare.
Nella casella email di RE/MAX Casamia vengono conservati gli alert automatici inviati da diversi portali quando cambia il prezzo di un immobile presente nelle nostre ricerche salvate.
Ci siamo quindi messi di buona lena e abbiamo iniziato ad analizzare quelle email. Fra tutte abbiamo preso quelle di Idealista.
Abbiamo identificato gli immobili attraverso il loro ID Idealista, eliminato le notifiche duplicate e ricostruito, quando possibile:
- l’immobile interessato;
- l’agenzia che lo pubblicizzava;
- il prezzo precedente;
- il nuovo prezzo;
- la percentuale di riduzione;
- gli eventuali ribassi successivi.
E abbiamo fatto una scelta fondamentale:
Mettere sotto la lente anche RE/MAX Casamia.
Se abbiamo ribassato, compare nell’indagine.
Se abbiamo ribassato due volte, compare due volte.
Se una nostra valutazione iniziale si è dimostrata troppo ottimistica, non la nascondiamo.
Perché non avrebbe alcun senso parlare di trasparenza degli altri senza essere disposti a mostrare anche i nostri numeri.
E i numeri hanno cominciato a parlare
È qui che l’indagine è diventata davvero interessante.
Non abbiamo scoperto che esiste un’agenzia che ribassa mentre tutte le altre mantengono sempre lo stesso prezzo.
Ribassiamo anche noi.
Ribassa BZ Immobiliare.
Ribassa Domina.
Ribassare un immobile quando il mercato dimostra che il prezzo non è corretto fa parte del nostro lavoro.
Ma noi volevamo sapere qualcosa di diverso:
Chi ribassa, quanto ribassa, quante volte ribassa lo stesso immobile e quale percorso segue il prezzo dopo l’acquisizione.
Ed è soltanto a questo punto — seguendo gli ID degli immobili e le variazioni registrate negli alert, non partendo dal nome di un concorrente — che nei dati ha cominciato a emergere con particolare evidenza un operatore.
Ma per evitare qualsiasi possibile distorsione abbiamo fatto un passo ulteriore.
Abbiamo ricalcolato tutto mettendo le quattro agenzie sulla stessa identica linea di partenza.
Un anno contro un anno: lo stesso periodo per tutti
RE/MAX Casamia e Domina erano già presenti nel nostro archivio dal febbraio 2024. BZ Immobiliare e Tempocasa compaiono invece negli alert attribuibili con certezza molto più tardi.
Confrontare semplicemente i totali dell’intero archivio sarebbe quindi stato scorretto.
Abbiamo eliminato il problema.
Abbiamo ricalcolato RE/MAX Casamia, BZ Immobiliare, Domina e Tempocasa Belluno sulla stessa identica finestra temporale: dal 22 settembre 2025 al 18 settembre 2026.
Stesso mercato.
Stessi mesi.
Stessa fonte.
Stesso metodo di deduplicazione.
È questo il confronto che riteniamo più corretto.
Il confronto omogeneo: cosa è successo in dodici mesi
| Agenzia | Immobili ribassati | Ribassi distinti | Con ≥2 ribassi | Con ≥3 ribassi |
|---|---|---|---|---|
| RE/MAX Casamia | 12 | 16 | 4 | 0 |
| BZ Immobiliare | 9 | 12 | 3 | 0 |
| Domina | 3 | 4 | 1 | 0 |
| Tempocasa Belluno | 35 | 50 | 13 | 2 |
Nota metodologica: ogni variazione viene conteggiata una sola volta attraverso la combinazione ID Idealista + prezzo precedente + nuovo prezzo. In questo modo notifiche duplicate relative allo stesso immobile e alla stessa variazione non aumentano artificialmente il risultato.
La frequenza: quanti ribassi al mese?
I valori assoluti diventano ancora più leggibili trasformandoli in frequenza.
| Agenzia | Ribassi/mese | Immobili ribassati/mese | % immobili con ribassi multipli |
|---|---|---|---|
| RE/MAX Casamia | 1,33 | 1,00 | 33,3% |
| BZ Immobiliare | 1,00 | 0,75 | 33,3% |
| Domina | 0,33 | 0,25 | 33,3% |
| Tempocasa Belluno | 4,17 | 2,92 | 37,1% |
In altre parole, nel campione osservato Tempocasa registra mediamente più di quattro variazioni di prezzo al mese.
RE/MAX Casamia 1,33.
BZ Immobiliare 1.
Domina 0,33.
Il dato non ci dice perché un prezzo sia stato ridotto. Ci dice però con quale frequenza questo è accaduto negli immobili che siamo riusciti a identificare.
Quanto è grande la differenza?
Possiamo leggere gli stessi numeri anche in un altro modo.
| Tempocasa rispetto a… | Immobili ribassati | Numero di ribassi | Immobili con ribassi multipli |
|---|---|---|---|
| RE/MAX Casamia | 2,9 volte | 3,1 volte | 3,25 volte |
| BZ Immobiliare | 3,9 volte | 4,2 volte | 4,3 volte |
| Domina | 11,7 volte | 12,5 volte | 13 volte |
IL DATO DA LEGGERE BENE
Nello stesso identico arco temporale abbiamo ricostruito per Tempocasa Belluno 50 ribassi, contro 16 di RE/MAX Casamia, 12 di BZ Immobiliare e 4 di Domina.
Gli immobili Tempocasa con ribassi multipli sono 13, contro 4, 3 e 1.
È inoltre l’unica delle quattro agenzie del campione nella quale abbiamo identificato immobili arrivati ad almeno tre successive riduzioni.
Questo non dimostra da solo perché Tempocasa modifichi più frequentemente i prezzi.
Ma dimostra un fatto molto più circoscritto e verificabile: nella stessa finestra temporale e con lo stesso metodo di analisi, gli immobili Tempocasa presenti nel nostro campione sono interessati da variazioni di prezzo con una frequenza nettamente superiore a quella rilevata per gli altri tre operatori.
Il caso Tempocasa Belluno
Concentrandoci quindi sui 35 immobili Tempocasa interessati da almeno un ribasso, troviamo:
Questo significa che, tra gli immobili Tempocasa dei quali abbiamo intercettato almeno una diminuzione, circa il 37,1% presenta più di un ribasso osservato.
Attenzione: questo non significa che venga ribassato il 37,1% dell’intero portafoglio Tempocasa. Significa che, tra gli immobili Tempocasa ribassati che siamo riusciti a ricostruire, più di uno su tre presenta almeno una seconda riduzione.
Quando comincia il fenomeno osservabile
| Data | Evento |
|---|---|
| 31/07/2024 | Registrazione Immobiliare Dolomiti Srl (ditta intestataria di Tempocasa Belluno) – Dati CCIAA Belluno |
| 27/11/2024 | Attivazione società – Dati CCIAA Belluno |
| 22/09/2025 | Prima diminuzione Tempocasa finora identificata nel nostro archivio |
Ovviamente non poteva che essere così: l’agenzia apre, inizia a raccogliere immobili da vendere e, dopo qualche mese, iniziano a comparire i primi ribassi. Tutto nelle normali logiche di mercato.
Così, il primo ribasso Tempocasa osservato passa da:
90.000 € → 80.000 €
-11%.
Da quel momento, però, le diminuzioni di prezzo diventano progressivamente più frequenti e cominciano a comparire anche sequenze di ribassi ripetuti sugli stessi immobili.
Quando il prezzo racconta una storia
| Sequenza osservata | Lettura |
|---|---|
| 172.000 → 160.000 → 150.000 € Castion / Castoi / Cirvoi, Belluno — via Monte Grappa |
2 ribassi successivi |
| 230.000 → 217.000 → 207.000 € Cavarzano / Baldenich / Nogaré, Belluno — viale Medaglie d’Oro 61 |
2 ribassi successivi |
| 162.000 → 146.000 → 138.000 € Limana — via La Cal 97 |
2 ribassi successivi |
| 156.000 → 142.000 → 132.000 € Limana — via La Cal 97 |
2 ribassi successivi |
| 117.000 → 110.000 → 107.000 → 105.000 € Sedico — Piazza Martiri 2 |
3 ribassi successivi |
| 108.000 → 99.000 → 90.000 € Centro storico di Belluno — via Santa Croce 17 |
2 ribassi successivi |
Questi non sono commenti o impressioni.
Sono successioni di prezzo ricostruite dagli alert Idealista conservati nel nostro archivio.
La vera domanda non è chi ribassa
Ribassare un immobile non è sbagliato.
Può essere la scelta più corretta quando il mercato dimostra che il prezzo iniziale non è sostenibile.
Quel prezzo iniziale era davvero il prezzo al quale l’agenzia riteneva che l’immobile potesse essere venduto?
Oppure era soltanto il primo prezzo di un percorso destinato già a cambiare?
Questa differenza è fondamentale.
I numeri che abbiamo ricostruito non permettono, da soli, di stabilire quale fosse l’intenzione dell’agente al momento dell’acquisizione.
Permettono però di individuare un fenomeno abbastanza marcato da meritare una domanda ulteriore: quanto era distante il prezzo iniziale dal prezzo che il mercato avrebbe poi effettivamente accettato?
E se il ribasso fosse già previsto?
Questa è la parte più delicata della nostra indagine.
Abbiamo raccolto informazioni secondo cui negli incarichi utilizzati da Tempocasa sarebbe prevista una clausola relativa alla successiva riduzione del prezzo.
Prima di trarre conclusioni definitive vogliamo verificare documentalmente il testo della clausola e capire:
- quando può intervenire il ribasso;
- con quale meccanismo;
- se esiste una periodicità;
- se la riduzione è automatica;
- se necessita di una nuova autorizzazione del proprietario.
Se un percorso di riduzione fosse già contemplato quando viene sottoscritto l’incarico, il proprietario che sceglie l’agenzia sulla base del prezzo iniziale conosce realmente il percorso che potrebbe seguire quel prezzo?
La domanda che ogni proprietario dovrebbe fare
| 1. | Il prezzo che mi state indicando è quello al quale ritenete davvero vendibile la mia casa? |
| 2. | Quali immobili realmente venduti giustificano questa valutazione? |
| 3. | Nel contratto è già previsto che il prezzo venga ridotto? |
| 4. | Dopo quanto tempo? Di quanto? Posso rifiutare? |
Perché una valutazione non dovrebbe essere una gara a chi promette il numero più alto.
La trasparenza non riguarda soltanto il prezzo
Durante questa indagine abbiamo trovato un’altra questione che merita attenzione.
Il sito ufficiale Tempocasa Belluno dichiara:
Abbiamo però verificato contemporaneamente la presenza della stessa agenzia sui principali portali immobiliari.
| Fonte | Numero rilevato |
|---|---|
| Sito ufficiale Tempocasa Belluno | 111 |
| Idealista | 59 |
| Casa.it | 52 |
| Immobiliare.it | 66 |
Si tratta di una differenza molto rilevante.
Non significa automaticamente che il numero 111 sia falso.
I criteri di conteggio possono essere diversi.
Possono essere inclusi immobili venduti, immobili non pubblicati sui portali, unità di nuova costruzione, affitti, immobili sospesi o altre categorie.
Ma proprio per questo riteniamo che il dato meriti una spiegazione.
Che cosa viene realmente contato dentro quei 111 immobili?
Perché questo dato conta
Il numero degli immobili viene spesso utilizzato come elemento di forza commerciale.
Più immobili.
Più clienti.
Più presenza sul territorio.
Più capacità di vendita.
Ma il numero degli immobili acquisiti, da solo, non dimostra la qualità di un’agenzia.
| Quello che conta davvero |
|---|
| Quanti immobili vengono venduti |
| In quanto tempo |
| Quanto il prezzo finale si discosta dal prezzo iniziale |
| Quanti incarichi scadono senza vendita |
| Quante volte viene modificato il prezzo |
| Dopo quanti giorni |
| Quanto il proprietario fosse stato informato correttamente all’inizio |
Noi cominciamo dai nostri numeri
RE/MAX Casamia pubblica, da sempre, i dati di immobili, consulenti, richieste e clienti in modo cristallino e automatico dal proprio gestionale, sulla propria pagina internet www.remax.it/casamia.
La nostra Agenzia, nelle prossime indagini di mercato, pubblicherà e analizzerà anche i propri dati.
Senza nascondere i ribassi.
Senza eliminare gli immobili sui quali la valutazione iniziale non si è rivelata corretta.
Senza cancellare le sequenze di prezzo che non ci fanno apparire perfetti.
Se chiediamo trasparenza agli altri dobbiamo essere disposti ad applicarla prima di tutto a noi stessi.
Il prossimo passo dell’indagine
I numeri appena pubblicati ci dicono quanto spesso i prezzi sono stati modificati.
Il passaggio successivo sarà ancora più interessante: capire quanto tempo passa tra l’ingresso dell’immobile sul mercato e ciascuna riduzione e quale sia lo scostamento complessivo tra prezzo iniziale e ultimo prezzo osservato.
PREZZO INIZIALE
↓
DATA DI PUBBLICAZIONE
↓
GIORNI FINO AL PRIMO RIBASSO
↓
PRIMO RIBASSO
↓
GIORNI FINO AL SECONDO
↓
SECONDO RIBASSO
↓
EVENTUALE TERZO RIBASSO
↓
PREZZO FINALE OSSERVATO
Applicheremo lo stesso metodo a RE/MAX Casamia e agli altri operatori per i quali disponiamo di dati sufficienti.
La domanda finale
Alla fine di questa indagine non vogliamo semplicemente sapere chi ha più immobili o chi ribassa di più.
Vogliamo capire qualcosa di molto più importante:
Quanto è affidabile il numero che viene presentato al proprietario?
Il numero del valore della sua casa.
Il numero degli immobili dichiarati.
Il numero dei clienti interessati.
Il numero dei giorni necessari per vendere.
Il numero del prezzo finale.
E anche i numeri presentati sul sito dei nostri colleghi concorrenti, che allo stato dei fatti spesso non corrisponde al vero.
Perché nel nostro lavoro la fiducia nasce anche da qui.
Dalla possibilità di verificare i numeri. E con REMAX i numeri saranno sempre reali!
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