Affitti brevi 2026: cosa cambia se hai più di due case in affitto
Dal 1° gennaio 2026 la soglia per l’obbligo di Partita IVA scende dal quinto al terzo immobile. Ecco cosa cambia per chi affitta casa a breve termine.
La Legge di Bilancio 2026 stringe le maglie sugli affitti brevi. Chi possiede tre o più appartamenti destinati a locazioni turistiche non può più restare “privato”: scatta in automatico l’obbligo di apertura Partita IVA, indipendentemente da quanto si guadagna o da quante notti si affittano.
Per anni gestire due, tre, anche quattro appartamenti su Airbnb o Booking come privato è stata la normalità per molti proprietari italiani. Con la Legge 199/2025, la Legge di Bilancio 2026 entrata in vigore il 1° gennaio, quello spazio si è ristretto drasticamente: la soglia che fa scattare la presunzione di attività d’impresa passa dal quinto al terzo immobile.
Non è un dettaglio tecnico da addetti ai lavori. È un cambiamento che tocca direttamente il conto economico di migliaia di famiglie che hanno fatto degli affitti brevi una fonte di reddito integrativo, e che oggi devono rivedere la propria strategia prima che sia il fisco a farlo per loro.
Le due soglie a confronto
Fino al 2025 — Un proprietario poteva gestire fino a quattro immobili in affitto breve applicando la cedolare secca. L’obbligo di Partita IVA scattava solo dal quinto immobile in poi.
Dal 2026 — La soglia scende a due immobili. Dal terzo immobile in affitto breve, l’attività si presume automaticamente imprenditoriale: obbligo di Partita IVA, niente più cedolare secca.
Come funziona oggi la cedolare secca sugli affitti brevi
La cedolare secca è il regime fiscale sostitutivo che permette di tassare i redditi da locazione breve con un’aliquota fissa, al posto di IRPEF e addizionali. Le aliquote attuali — 21% sul primo immobile e 26% dal secondo — non sono una novità del 2026: erano già state introdotte con la Legge di Bilancio 2024 e confermate dall’Agenzia delle Entrate.
Quello che cambia radicalmente con la manovra 2026 non è l’aliquota, ma il numero di immobili sui quali questo regime agevolato resta applicabile. Ed è qui che si gioca la vera partita per chi ha costruito un piccolo portafoglio di case vacanza.
| 21% aliquota cedolare secca sul primo immobile in affitto breve. |
26% aliquota cedolare secca sul secondo immobile in affitto breve. |
| 3° immobile: scatta l’obbligo automatico di Partita IVA. |
1 gen 2026 data di entrata in vigore della nuova soglia (Legge 199/2025). |
Il confronto: prima e dopo la Legge di Bilancio 2026
| Immobile | Fino al 2025 | Dal 2026 |
|---|---|---|
| 1° | Cedolare secca 21% | Cedolare secca 21%, invariata |
| 2° | Cedolare secca 26% | Cedolare secca 26%, invariata |
| 3° | Ancora cedolare secca, regime privato | Obbligo Partita IVA, regime d’impresa |
| 4° | Ancora cedolare secca, regime privato | Obbligo Partita IVA, regime d’impresa |
| 5°+ | Obbligo Partita IVA, regime d’impresa | Obbligo Partita IVA, regime d’impresa |
Partita IVA dal terzo immobile: come funziona la presunzione
La caratteristica più delicata della nuova norma è che la presunzione di attività d’impresa è automatica e non ammette eccezioni legate al fatturato o all’intensità dell’attività. Non conta se il terzo appartamento viene affittato per due settimane l’anno o per otto mesi, se genera mille euro o ventimila: dal momento in cui un proprietario gestisce contemporaneamente tre o più immobili in affitto breve, scatta l’obbligo.
Concretamente, chi supera la soglia deve aprire Partita IVA e scegliere tra due regimi: il regime forfettario, con aliquota agevolata dal 5% al 15% se si rientra nei requisiti di fatturato, oppure il regime ordinario IRPEF a scaglioni. In entrambi i casi si aggiungono obblighi che un privato con cedolare secca non ha mai dovuto affrontare: fatturazione elettronica, tenuta della contabilità, versamento dei contributi previdenziali.
Attenzione: la soglia si conta sugli immobili, non sui contratti
Non importa come sono intestati i contratti di locazione o su quale piattaforma vengono pubblicati gli annunci: ciò che conta ai fini della soglia è il numero di unità immobiliari distinte gestite in affitto breve dallo stesso proprietario. Chi oggi ha tre appartamenti, anche se ne affitta solo occasionalmente uno dei tre, rientra comunque nell’obbligo.
Il CIN va richiesto di nuovo
Un effetto collaterale spesso sottovalutato riguarda il Codice Identificativo Nazionale, il CIN obbligatorio per pubblicizzare un affitto breve, introdotto pochi anni fa proprio per contrastare l’abusivismo. Chi passa dal regime privato al regime d’impresa a causa della nuova soglia deve richiedere un nuovo CIN con natura imprenditoriale: il vecchio codice, assegnato per un’attività non imprenditoriale, non è più valido.
La conseguenza pratica è pesante per chi vive di recensioni: il cambio di CIN comporta la perdita dello storico delle recensioni accumulate sugli annunci, un patrimonio che su piattaforme come Airbnb e Booking incide direttamente sulla visibilità e sul tasso di prenotazione.
Le strade percorribili per chi supera la soglia
Chi si trova a gestire tre o più immobili ha essenzialmente due alternative per non uscire dal regime semplificato, entrambe da valutare con un commercialista prima di agire.
| Convertire in locazione a lungo termine Gli immobili in eccesso possono uscire dal circuito degli affitti brevi e passare a un contratto di locazione tradizionale, che non concorre al conteggio della soglia. |
Intestazione a più persone Distribuire la proprietà tra più familiari (coniuge, figli) permette a ciascuno di gestire fino a due immobili in regime privato. Va valutata con attenzione, perché operazioni artificiose finalizzate solo a eludere la soglia possono essere contestate dal fisco come abuso del diritto. |
Il calendario delle scadenze
| 2024 | Legge di Bilancio 2024: introduzione delle aliquote differenziate 21% (primo immobile) e 26% (dal secondo), soglia Partita IVA fissata al quinto immobile. |
| 1 GEN 2026 | Entrata in vigore della Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026): la soglia per l’obbligo di Partita IVA scende dal quinto al terzo immobile. |
| 2026 in corso | Intensificazione dei controlli su piattaforme e portali di prenotazione da parte dell’Agenzia delle Entrate per individuare i proprietari sopra soglia ancora in regime privato. |
Cosa fare concretamente: una guida pratica
- Se hai uno o due immobili in affitto breve, per te non cambia nulla: resti nel regime della cedolare secca con le aliquote attuali, 21% sul primo e 26% sul secondo.
- Se hai tre o più immobili, verifica subito la tua posizione: se non hai ancora aperto Partita IVA, sei tecnicamente fuori norma dal 1° gennaio 2026. Vale la pena parlarne con un commercialista per scegliere tra regime forfettario e ordinario, e valutare se convenga davvero mantenere tutti gli immobili in affitto breve o convertirne alcuni in locazione tradizionale.
- Se stai valutando di acquistare un nuovo immobile da destinare agli affitti brevi e possiedi già altri due appartamenti nello stesso circuito, tieni conto fin da subito che il terzo acquisto ti farà scattare l’obbligo di Partita IVA: è un elemento che cambia il calcolo di redditività dell’investimento.
- Se gestisci immobili per conto di terzi come property manager, ricorda che la soglia si applica al proprietario effettivo degli immobili, non a chi li amministra: informa sempre i tuoi clienti proprietari di questo cambiamento.
Il messaggio di fondo di questa riforma è chiaro: il legislatore vuole distinguere in modo più netto chi affitta un appartamento in più come integrazione al reddito familiare da chi, di fatto, gestisce un’attività ricettiva strutturata. Chi rientra nella seconda categoria dovrà abituarsi presto a pensare e organizzarsi come un vero imprenditore.
Restare informati, verificare per tempo la propria posizione ed evitare soluzioni improvvisate è, ancora una volta, la differenza tra affrontare il cambiamento con consapevolezza e subirlo con una sanzione.
Michele Sacchet
BROKER & OWNER · GRUPPO RE/MAX CASAMIA
Belluno · Treviso · Valdobbiadene · Lamon
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