I dati OMI del secondo trimestre 2026 fotografano un mercato fermo solo in apparenza: le case nuove corrono, quelle esistenti arretrano, e per chi vende cambia tutto.

Nel secondo trimestre del 2026 in Italia sono state compravendute 201.596 abitazioni. Rispetto allo stesso periodo del 2025 la crescita è appena dello 0,1%: una variazione così contenuta descrive, nella sostanza, un mercato stabile.

Anche il Nord-Est mostra una situazione simile, con una variazione annua del −0,1%.

Dietro questi numeri quasi immobili, però, si nasconde un mercato tutt’altro che uniforme. Le abitazioni nuove registrano una crescita del 15,6%, mentre quelle esistenti arretrano dello 0,8%. È questa la differenza più interessante per proprietari e acquirenti.

I numeri principali del mercato residenziale

Secondo le statistiche dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre 2026:

• in Italia sono state compravendute 201.596 abitazioni;
• il mercato nazionale è cresciuto dello 0,1% rispetto al secondo trimestre 2025;
• nel Nord-Est il volume degli scambi è rimasto stabile, con una variazione del −0,1%;
• le compravendite di abitazioni nuove sono aumentate del 15,6%;
• quelle riguardanti abitazioni esistenti sono diminuite dello 0,8%;
• le abitazioni di nuova costruzione rappresentano il 6,4% del totale degli scambi;
• il 46,6% degli acquisti è stato assistito da un mutuo;
• il tasso medio iniziale rilevato per i mutui è stato del 3,57%;
• il 72,7% degli acquisti ha beneficiato dell’agevolazione prima casa;
• nei capoluoghi gli scambi sono cresciuti dello 0,5%;
• nei comuni non capoluogo sono rimasti sostanzialmente invariati.

La fonte è il rapporto residenziale relativo al secondo trimestre 2026 pubblicato dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate il 10 settembre 2026: Statistiche OMI del secondo trimestre 2026.

Nel Nord-Est gli scambi restano stabili

Il −0,1% del Nord-Est non indica un crollo: segnala piuttosto che il numero complessivo delle compravendite è rimasto vicino a quello dell’anno precedente. Vale però la pena notare che il Nord-Est è l’unica area settentrionale a non crescere in questo trimestre, mentre il Nord-Ovest segna +0,4%.

È altrettanto importante non attribuire questo risultato alle singole province. Il dato comprende l’intera area del Nord-Est e non può essere presentato come andamento specifico di Belluno, Treviso o dei singoli comuni.

Per capire che cosa stia accadendo in un determinato territorio servono analisi locali: tipologie più richieste, disponibilità effettiva di immobili, fascia di prezzo, tempi di assorbimento e qualità dell’offerta.

Abitazioni nuove ed esistenti seguono strade diverse

Il dato più netto è il divario tra le due componenti del mercato:

• abitazioni nuove: +15,6%;
• abitazioni esistenti: −0,8%.

Va letto con una precisazione utile: le abitazioni di nuova costruzione pesano per il 6,4% del totale degli scambi. Il +15,6% agisce quindi su una base ristretta, e il mercato resta fatto in larghissima parte di case esistenti.

Questo non significa che una casa usata non sia più richiesta. Significa che gli acquirenti stanno diventando più selettivi e confrontano con maggiore attenzione il prezzo iniziale con le spese che dovranno affrontare dopo l’acquisto.

Una casa nuova o ristrutturata offre spesso impianti recenti, migliore efficienza energetica e minori lavori immediati. Un immobile esistente può comunque risultare molto interessante, soprattutto per posizione, metratura, carattere o prezzo, ma deve essere presentato al mercato con una strategia coerente con le sue condizioni reali.

Quasi un acquisto su due viene effettuato con un mutuo

Nel trimestre considerato, il 46,6% degli acquisti è stato assistito da un finanziamento ipotecario. Il tasso medio iniziale indicato dal rapporto è pari al 3,57%.

La disponibilità di credito continua quindi a incidere direttamente sulla domanda. L’acquirente non valuta soltanto il prezzo dell’immobile, ma anche:

• anticipo necessario;
• importo della rata;
• durata del finanziamento;
• costi dei lavori;
• consumi energetici;
• spese condominiali e di manutenzione.

Anche il dato sull’agevolazione prima casa è significativo: ne ha beneficiato il 72,7% degli acquisti per i quali il rapporto rileva questa informazione. Se stai accompagnando un figlio o un familiare in questo percorso, può essere utile la nostra guida all’acquisto della prima casa.

Scambi stabili non significa prezzi automaticamente stabili

Il numero delle compravendite e il livello dei prezzi sono due grandezze diverse.

Un mercato può registrare un numero di scambi simile all’anno precedente e, nello stesso tempo, mostrare differenze importanti tra:

• immobili nuovi e usati;
• case efficienti e abitazioni energivore;
• immobili pronti da abitare e immobili da ristrutturare;
• zone centrali e aree più periferiche;
• proprietà correttamente valutate e immobili proposti a prezzi eccessivi.

I dati trimestrali OMI utilizzati in questo articolo descrivono l’andamento delle transazioni: misurano quante compravendite avvengono, non quanto vengono pagate le case. Da soli non consentono di affermare che i prezzi degli immobili di Belluno o Treviso siano aumentati, diminuiti o rimasti invariati.

Stato dell’immobile ed efficienza energetica pesano sempre di più

Quando una casa richiede lavori, l’acquirente tende a detrarre mentalmente dal prezzo non soltanto il costo dell’intervento, ma anche il rischio di imprevisti, il tempo necessario e la difficoltà di finanziare acquisto e ristrutturazione insieme.

Tra gli elementi maggiormente osservati troviamo:

• classe energetica e consumi;
• condizioni del tetto e delle facciate;
• qualità degli infissi;
• età degli impianti;
• presenza di umidità o dispersioni;
• lavori condominiali già deliberati o prevedibili;
• regolarità urbanistica e catastale;
• possibilità di abitare subito l’immobile.

Su questo fronte abbiamo dedicato un approfondimento a parte, che spiega come l’APE incide sul valore e sulla vendita dell’immobile. Una classe energetica bassa non impedisce di vendere: cambia però il modo in cui l’immobile va presentato e il tipo di acquirente a cui parla.

Il prezzo iniziale determina il percorso della vendita

In un mercato selettivo, partire da un prezzo non coerente può ridurre l’interesse proprio nelle prime settimane, quando un nuovo immobile riceve la maggiore attenzione.

Una richiesta troppo elevata può produrre:

• meno contatti qualificati;
• meno visite;
• permanenza più lunga sul mercato;
• successive riduzioni di prezzo;
• percezione che l’immobile presenti problemi;
• maggiore forza contrattuale per chi formula un’offerta tardiva.

La valutazione iniziale non dovrebbe quindi basarsi soltanto sui prezzi richiesti negli annunci. Deve considerare anche le compravendite comparabili, le caratteristiche effettive dell’immobile, la concorrenza disponibile e la domanda reale nella zona. Ne abbiamo parlato più diffusamente in vendere casa al prezzo giusto.

Che cosa significa per Belluno, Treviso e i territori Casamia

RE/MAX Casamia opera attraverso le sedi di Belluno, Treviso, Valdobbiadene e Lamon, seguendo mercati molto diversi fra loro: città, borghi, aree montane, località turistiche, pedemontana e comuni rurali.

Proprio per questa varietà, un dato generale sul Nord-Est rappresenta un utile punto di partenza, ma non sostituisce una valutazione locale.

Una casa nel centro di Belluno non compete con gli stessi immobili di un’abitazione in Cadore. Un appartamento a Treviso risponde a dinamiche diverse rispetto a una proprietà a Valdobbiadene, Lamon, Feltre, in Alpago o nell’Agordino. Scorrere gli immobili attualmente in vendita nelle diverse zone è spesso il modo più immediato per rendersene conto.

La domanda utile per un proprietario non è soltanto “come va il mercato?”, ma:

Come si colloca oggi il mio immobile, nelle sue condizioni e nella sua zona, rispetto alle alternative realmente disponibili?

Stai pensando di vendere casa?

La stabilità complessiva degli scambi non elimina la domanda, ma rende più importante presentare ogni proprietà nel modo giusto e con un prezzo sostenibile fin dall’inizio.

Nel percorso di vendita della casa, RE/MAX Casamia può aiutarti a valutare:

• il posizionamento dell’immobile nel mercato locale;
• le proprietà realmente comparabili;
• i punti di forza da valorizzare;
• gli eventuali aspetti tecnici da chiarire;
• la strategia di prezzo e promozione.

Michele Sacchet · BROKER & OWNER · GRUPPO RE/MAX CASAMIA